近日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措，为全国城市更新工作划定了清晰的“施工图”和“验收表”。
当前，我国城市发展正从“增量扩张”转向“存量提质”，必须聚焦城市更新、治理优化与房地产转型，摒弃规模导向的路径依赖，转而在品质提升、功能完善与民生改善中探寻新的增长空间。
城市是人类文明和经济活动高度聚集的产物，同时也是支持经济发展所有要素的聚集地。从本质上看，城市的基础设施、公共服务、生态环境治理等都需要持续且庞大的财政投入，因此，经济活力是城市解决其他问题的基础和先决条件。
我国城市在增量发展过程中沉淀了大量低效、闲置资源。城市更新需通过空间重构培育壮大城市发展新动能，激活存量资源潜力——这也正是《规划》将“培育壮大城市发展新动能”放在首位的原因。这意味着，城市更新不再仅是“拆旧建新”的民生工程，更是通过空间重构激活消费潜能、重塑城市产业生态的系统性工程。
城市更新投资本身也是我国经济发展的重要动能。多家机构测算，“十五五”期间我国城市更新市场总容量预计达15万亿元至20万亿元，将为城市高质量发展注入持久动力，也为实体经济创造增量空间。城市更新将直接带动建筑、建材、工程机械、规划设计等上下游产业链发展；老旧小区、城中村、危旧房的改造，也将持续拉动装修装饰、家居建材、电梯等行业增长。此外，完善基础设施、推进生态治理、城市全域数字化转型等，都将为相关行业带来持续需求。
《规划》的一大亮点在于以量化指标明确目标任务，让城市更新有了基本的目标底线与投资方向。住房安居方面，将改造城镇危旧房约50万套（间），新开工改造城镇老旧小区约11.5万个，城中村改造约4000个。公共空间方面，将改造提升老旧街区厂区约1500个，新建及改扩建体育场地12.8万公顷，改造提升城市公园绿地2万公顷。安全韧性方面，将完成城市地下管网改造36.5万公里，改造存量应急避难场所5万个，城镇房屋基础信息数字化率将达到95%以上。
在融资机制方面，《规划》构建了可持续的城市建设运营投融资体系。既明确允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，也支持发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等资产证券化产品以及公司债券、中期票据，并按照“谁受益、谁出资”原则，构建政府、市场、居民资金合理共担机制。这标志着城市更新从“政府包揽”转向“政市协同”，从“短期输血”转向“长效造血”。
当前城市更新需要从“开发思维”转向“运营思维”，从“一次性收益”转向“全生命周期价值创造”，这与过去重开发、重短期收益的模式完全不同，需要耐心资本与长期主义。参与企业能否从过去的模式转型以适应新要求，是关键所在。
《规划》的出台，标志着我国城市发展路径的根本性重构——从追求“宽度”的增量扩张，转向追求“厚度”的存量提质。城市更新最终不是修修补补的工程技术问题，而是一场考验资源配置能力、利益协调智慧和社会治理水平的综合性系统工程，因此，能否在城市更新过程中推动改革创新，成为决定各个城市更新完成效率与质量的关键。
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